부천 부동산 변호사

보증금을 못 받았을 때 — 임차권등기가 먼저, 소송이 나중입니다

순서는 임차권등기명령 신청이 먼저이고 보증금반환 소송이 나중입니다. 이유는 하나입니다. 임차인의 힘은 '그 집에 살면서 주민등록이 그 주소에 있다'는 사실에서 나오기 때문입니다. 주택을 인도받아 전입신고를 하면 대항력이 생기고, 확정일자를 받아 두면 우선변제권이 생깁니다. 그런데 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가고 전출신고를 해 버리면 이 두 가지가 그 순간 사라집니다. 소송에서 이겨 판결을 받아도, 그사이 집에 근저당이 새로 붙거나 경매가 진행되면 배당에서 뒤로 밀립니다. 임차권등기명령은 그 순위를 등기부에 고정해 두고 이사를 갈 수 있게 해 주는 절차입니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있고, 부천 주택이라면 인천지방법원 부천지원에 냅니다. 예전에는 결정문이 임대인에게 송달되어야 등기가 실행돼서, 임대인이 송달을 피하면 몇 달이 그냥 지나갔습니다. 법이 개정되어 임대인에게 송달되기 전에도 등기가 실행될 수 있게 되면서 이 병목은 줄었습니다. 다만 등기가 실제로 등기부에 올라간 것을 확인하기 전에는 이사도 전출도 하지 않는 것이 원칙입니다. 저는 상담에서 이사 날짜가 이미 잡혀 있는 분께 등기부등본으로 확인되기 전에는 짐을 빼지 마시라고 먼저 말씀드립니다.

그다음이 돈을 받아 내는 절차입니다. 임대인이 금액 자체를 다투지 않고 '지금 돈이 없다'는 상황이면 지급명령이 빠릅니다. 반대로 임대인이 원상복구비나 연체 차임, 장판·도배 비용을 들어 보증금에서 깎겠다고 주장하면 지급명령은 이의로 소송으로 넘어가므로 처음부터 보증금반환청구 소송으로 가는 편이 시간이 덜 듭니다. 전세보증금반환보증에 가입해 두었다면 보증기관에 이행청구를 하는 길이 소송보다 먼저입니다. 보증 가입 여부는 계약서와 보증서로 바로 확인됩니다.

1. 계약 종료를 문서로 남깁니다. 갱신을 원하지 않는다는 통지는 기간 안에 해야 하고, 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 보내야 합니다.
2. 등기부등본과 전입세대확인서로 현재 권리관계를 확인합니다. 선순위 근저당·가압류·다른 임차권등기가 있는지가 뒤의 모든 판단을 바꿉니다.
3. 보증금을 받지 못한 상태라면 인천지방법원 부천지원에 임차권등기명령을 신청합니다.
4. 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤에 이사·전출을 진행합니다.
5. 다툼이 없으면 지급명령, 깎겠다는 주장이 있으면 보증금반환청구 소송으로 집행권원을 확보합니다.
6. 그래도 지급하지 않으면 그 판결로 해당 주택에 강제경매를 신청하거나 임대인의 다른 재산에 집행합니다.

살던 집에 경매가 걸렸다면 순서가 완전히 달라집니다

경매가 시작되면 보증금반환 소송이 아니라 배당 절차가 중심이 됩니다. 임대인을 상대로 판결을 받는 것보다, 그 집이 팔린 돈에서 내 몫을 받아 내는 일이 먼저이기 때문입니다. 경매개시결정이 등기되면 법원이 배당요구 종기를 정하는데, 확정일자만 가지고 있는 임차인은 이 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 종기를 넘기면 순위가 아무리 앞서도 그 경매에서는 한 푼도 못 받습니다. 반면 경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 마쳐 둔 임차인은 따로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자로 취급됩니다. 1번 섹션에서 임차권등기를 먼저 하라고 쓴 이유가 여기서도 나옵니다.

그다음 갈림길은 내 임차권이 매각으로 사라지는지입니다. 등기부에서 가장 앞선 근저당이나 가압류보다 내 대항력이 먼저 생겼다면, 집이 팔려도 새 주인에게 계약을 주장하며 계속 살 수 있습니다. 반대로 선순위 근저당이 먼저 설정된 뒤에 들어온 임차인이라면 매각으로 임차권이 소멸하므로, 배당에서 받고 나가는 수밖에 없습니다. 선순위인데도 배당요구를 하면 '계약을 끝내고 돈으로 받겠다'는 선택이 되어 임차권이 소멸합니다. 계속 살 것인지 돈으로 정리할 것인지를 배당요구 종기 전에 정해야 하는 셈입니다.

보증금이 주택임대차보호법 시행령이 정한 지역별 기준 안에 들어가는 소액임차인이라면, 일정 금액까지는 선순위 담보권자보다 먼저 받는 최우선변제가 적용됩니다. 부천은 수도권 과밀억제권역이라 이 기준 구간이 비수도권보다 높게 잡혀 있지만, 금액은 계약 당시의 시행령과 담보권 설정 시점에 따라 달라지므로 계약서 날짜와 등기부 날짜를 같이 봐야 판단이 됩니다. 저는 경매가 걸린 사건을 받으면 보증금 액수보다 먼저 이 두 날짜를 맞춰 봅니다. 날짜 하나 때문에 받을 수 있는 금액이 바뀌는 영역입니다.

부천 부동산 사건은 어디로 가는가 — 인천지방법원 부천지원

부천의 부동산·임대차 사건은 인천지방법원 부천지원에서 처리됩니다. 부천에 단독 법원이 있는 것이 아니라, 인천지방법원의 부천지원이 부천시와 김포시 사건을 맡는 구조입니다. 보증금반환 소송, 명도소송, 매매계약 관련 소송은 물론 임차권등기명령, 점유이전금지가처분, 부동산 가압류, 강제경매와 배당까지 모두 이 법원으로 들어갑니다. 부동산에 관한 소송은 물건 소재지 법원에도 관할이 있어, 상대가 서울이나 다른 지역에 살아도 부천 소재 부동산이면 부천지원에서 다툴 수 있는 경우가 많습니다. 판결 뒤 실제로 짐을 빼내는 집행은 부천지원 집행관이 담당합니다.

여기서 자주 생기는 오해가 하나 있습니다. 집주인을 사기로 고소하면 보증금이 돌아올 거라고 기대하시는 경우입니다. 부천 관할 경찰서에 고소하고 부천지청에서 처분이 나오는 것은 형사 절차이고, 돈을 받아 내는 집행권원은 민사 절차에서 나옵니다. 처음부터 돈을 돌려줄 생각이 없었다는 점이 입증되는 사건이라면 형사 고소가 합의를 끌어내는 압력이 되기도 하지만, 단지 '돈이 없어 못 준다'는 사안은 형사로 성립하지 않는 경우가 많습니다. 부천부동산변호사를 찾는 분께 저는 두 절차를 분리해 설명하고, 어느 쪽을 먼저 쓸지부터 정합니다.

명도는 소송보다 점유이전금지가처분이 먼저입니다

임대인 쪽에서 세입자를 내보내야 한다면, 명도소송보다 점유이전금지가처분을 먼저 또는 같이 신청해야 합니다. 명도 판결은 소송에서 상대로 지목한 그 사람에게만 효력이 있습니다. 소송하는 몇 달 사이에 세입자가 친척이나 전대받은 제3자를 들여놓으면, 판결을 받아도 그 사람에게는 집행할 수 없어 처음부터 다시 해야 합니다. 점유이전금지가처분은 그 사이 점유자가 바뀌지 못하도록 묶어 두는 절차이고, 실무에서는 이것 없이 명도소송만 진행하는 경우가 거의 없습니다.

해지 요건도 주택과 상가가 다릅니다. 주택 임대차는 차임을 2기분 연체하면 계약을 해지할 수 있고, 상가건물 임대차는 3기분 연체가 기준입니다. 여기서 '2기'는 두 달 연속이 아니라 연체액 합계가 두 달분에 이르면 되는 것으로 봅니다. 계약을 해지하겠다는 통지를 문서로 보내 해지 사유와 시점을 남겨 두어야 소송에서 다툴 거리가 줄어듭니다. 저는 임대인 사건을 받으면 통장 입금 내역을 월별로 정리한 표를 먼저 만듭니다. 연체액이 기준에 닿는 날짜가 해지 통지를 보낼 수 있는 날이고, 그 전에 보낸 통지는 효력을 다투게 되기 때문입니다.

• 연체 내역 정리 — 월별 차임, 실제 입금액, 연체 누계를 표로 만듭니다. 관리비와 차임을 섞어 적으면 연체액 계산이 흔들립니다.
• 해지 통지 — 내용증명으로 해지 사유, 연체액, 인도 요구 기한을 명시합니다. 문자만 있으면 내용과 도달 시점을 다투게 됩니다.
• 점유이전금지가처분 — 본안과 함께 신청합니다. 담보 제공 명령이 붙으므로 공탁금이나 보증보험을 준비합니다.
• 명도소송 — 건물 인도와 함께 연체 차임, 계약 종료 후 사용에 따른 부당이득까지 같이 청구합니다. 따로 하면 소송을 두 번 합니다.
• 강제집행 — 판결이 확정되면 집행관에게 집행을 위임합니다. 짐을 옮기고 보관하는 비용을 신청인이 먼저 부담하고 나중에 회수합니다.
• 보증금 정산 — 연체 차임과 원상복구비는 보증금에서 공제합니다. 보증금이 남으면 돌려주어야 하고, 돌려주지 않으면 반대로 소송을 당합니다.

임차인 쪽에서 명도 요구를 받은 경우에도 그냥 나가야만 하는 것은 아닙니다. 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 기간인지, 임대인이 주장하는 실거주 사유가 실제인지, 보증금 반환과 인도가 동시에 이루어져야 하는 관계인지에 따라 다툴 지점이 생깁니다. 상가라면 권리금 회수 기회를 방해했는지도 별도 쟁점입니다. 부천임대차변호사를 찾는 분 중에는 이미 집행 단계까지 간 뒤에 오시는 경우가 있는데, 그 단계에서 쓸 수 있는 수단은 많이 줄어듭니다.

매매계약이 깨졌을 때 — '이행에 착수했는가'에서 갈립니다

계약금을 두고 다투는 사건의 결론은 대체로 이행 착수 전후로 갈립니다. 당사자 어느 쪽도 이행에 착수하지 않은 상태라면, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 한쪽이 이미 이행에 착수한 뒤에는 이 방법이 막힙니다. 중도금을 넣었거나 매도인이 이사를 나가 명도 준비를 했다면 착수로 볼 여지가 생기고, 그때부터는 상대의 잘못을 들어 해제하고 손해배상을 다투는 싸움으로 성격이 바뀝니다. 그래서 계약을 깨고 싶은 쪽에게 중요한 것은 금액이 아니라 날짜와 입금 기록입니다.

하자 문제는 기한이 짧습니다. 매매 목적물에 숨은 하자가 있을 때의 담보책임은 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하는 것으로 정해져 있습니다. 누수나 결로를 발견하고도 '겨울 지나고 보자'며 몇 달을 흘려보내면 책임을 묻기 어려워집니다. 저는 하자 상담을 받으면 수리 견적보다 먼저 발견한 날짜와 상대에게 알린 날짜를 확인합니다. 발견 시점을 증명할 사진과 통지 기록이 있는 사건과 없는 사건은 같은 하자라도 결론이 달라집니다. 아파트라면 관리사무소 접수 기록, 윗집 수리 이력, 입주자 민원 기록이 큰 도움이 됩니다.

기한 먼저, 그다음이 서류 — 첫 상담에 가져오시면 좋은 것

부동산 사건에서 제가 상담 첫 10분에 확인하는 것은 사실관계가 아니라 날짜입니다. 기한이 지난 청구는 내용이 아무리 옳아도 다툴 수 없고, 반대로 기한이 남아 있다면 자료가 부족해도 보강할 시간이 있기 때문입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 이사와 전출을 이미 해 버렸는지, 경매가 진행 중인데 배당요구 종기가 지났는지, 하자를 알고 몇 달이 지났는지, 갱신거절 통지 기간이 남았는지가 그 사건에서 쓸 수 있는 수단을 결정합니다.

• 임대차 계약서와 확정일자, 전입신고 날짜. 특약 조항은 분쟁의 절반이 거기서 나옵니다.
• 최근 등기부등본. 근저당·가압류·가처분·임차권등기의 설정 날짜와 금액이 순위 판단의 기준입니다.
• 보증금·차임·중도금·잔금의 실제 입금 내역. 현금으로 주고 영수증이 없는 돈은 입증이 가장 어렵습니다.
• 상대와 주고받은 문자·카카오톡·내용증명 원본. 날짜가 보이게 캡처해 주시면 바로 쓸 수 있습니다.
• 경매가 걸린 사건이면 법원에서 온 우편물 전부. 배당요구 종기와 매각기일이 거기 적혀 있습니다.
• 하자 사건이면 발견 당시 사진·동영상, 수리 견적서, 관리사무소 접수 기록.
• 중개를 통한 거래면 중개대상물 확인·설명서와 공제증서.

마지막으로 솔직하게 적겠습니다. 부동산 분쟁은 상대에게 재산이 남아 있는지에 따라 결과의 체감이 크게 달라집니다. 판결을 받아도 집이 이미 경매로 넘어가 선순위 채권자들이 다 받아 가고 남은 것이 없으면, 집행할 대상이 없어 회수가 어려울 수 있습니다. 그래서 저는 소송을 권하기 전에 상대 명의 재산과 등기부 상태를 먼저 확인하고, 회수 가능성이 낮다고 보이면 그 점을 그대로 말씀드립니다. 들일 비용과 시간에 비해 돌아올 것이 적은 사건을 그대로 진행하자고 하지는 않습니다. 부천의 부동산·임대차 분쟁을 다루는 변호사로서 제가 할 수 있는 가장 정확한 일은, 지금 남은 선택지와 각 선택지의 비용을 사실대로 보여 드리는 것입니다.

자주 묻는 질문