시흥에서 같은 부동산을 두 번 팔았다면 어느 시점이 문제되나
계약이 겹쳤다는 사실보다 겹친 순간의 사정을 먼저 봅니다
두 건의 계약서가 존재한다는 것만으로 결론이 정해지지는 않습니다. 두 번째 계약을 맺던 때 무엇을 알렸고 어떤 사정에 있었는지가 판단을 가릅니다.
법에서 어떻게 정하고 있나
| 구분 | 조문 | 법정형·효과 |
|---|---|---|
| 사기 | 형법 제347조 제1항 | 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금입니다. 상대를 속여 재물이나 재산상 이익을 얻은 경우에 적용됩니다 |
| 양형의 조건 | 형법 제51조 | 범행의 동기와 수단, 피해자에 대한 관계, 범행 후의 정황이 고려됩니다. 계약을 되돌리려 한 노력도 이 자리에서 다루어집니다 |
| 형사공탁 특례 | 공탁법 제5조의2 | 피해자의 인적사항을 몰라도 사건번호 등으로 공탁할 수 있습니다 |
| 공소시효 | 형사소송법 제249조 | 법정형에 따라 기간이 달라집니다. 오래전 거래라면 기산점부터 확인하게 됩니다 |
| 정식재판청구 | 형사소송법 제453조 제1항 | 약식명령을 고지받은 날부터 7일 이내에 청구해야 합니다 |
| 체포·구속 적부심사 | 형사소송법 제214조의2 | 체포나 구속이 된 경우 그 적법 여부와 필요성을 다시 판단해 달라고 청구할 수 있습니다 |
실제로 갈리는 지점
- 어느 단계에서 두 번째 계약이 이루어졌는지가 출발점입니다. 계약금만 오간 단계와 중도금이 지급된 뒤는 놓인 자리가 다릅니다. 계약금 단계에서는 정해진 방식으로 계약을 풀 수 있는 여지가 남아 있는 경우가 많습니다. 중도금이 지급된 뒤에는 그 여지가 좁아지므로 같은 행위라도 다르게 읽힙니다. 그래서 각 대금이 오간 날짜를 먼저 확정합니다.
- 두 번째 매수인에게 앞선 계약을 알렸는지가 핵심입니다. 사기는 상대를 속였는지를 묻는 죄이므로, 새 매수인이 사정을 알고 계약했는지가 크게 작용합니다. 앞 계약의 존재를 숨기고 잔금과 등기를 받았다면 기망행위로 평가될 여지가 큽니다. 반대로 사정을 모두 알린 상태에서 위험을 감수하고 계약했다면 다툴 지점이 생깁니다. 설명한 사실은 계약서 특약이나 문자에 남아 있어야 의미가 있습니다.
- 계약 당시 이행할 의사와 능력이 있었는지를 봅니다. 앞 계약을 정리할 자금 계획이 실제로 있었는지, 그 계획이 근거를 갖춘 것이었는지가 확인됩니다. 받은 돈을 곧바로 다른 채무 변제에 써 버렸다면 계획의 실체가 의심받습니다. 대출 승인 서류나 다른 매매 계약처럼 계획을 뒷받침할 자료가 있으면 설명이 달라집니다. 말로만 남은 계획은 자료가 되지 못합니다.
- 등기부에 어떤 순서로 무엇이 올라갔는지가 그대로 남습니다. 소유권이전등기, 근저당권 설정, 가등기, 가처분의 접수 일자가 시간표가 됩니다. 앞선 매수인이 가처분을 넣은 시점이 있으면 그 전후로 사정이 나뉩니다. 등기부등본은 과거 이력까지 포함해 발급받아 두시는 편이 낫습니다. 기억보다 이 서류가 먼저 읽힙니다.
- 기존의 부담을 알렸는지도 함께 문제됩니다. 근저당이나 임차인처럼 매수인의 판단을 바꿀 만한 사정을 숨긴 부분이 있으면 별도의 쟁점이 됩니다. 두 계약이 겹쳤다는 사실과는 다른 축에서 다투어집니다. 중개인의 확인설명서에 무엇이 적혀 있는지부터 확인합니다. 서류에 적히지 않은 구두 설명은 나중에 다투어집니다.
- 받은 돈을 어디에 썼는지가 자세히 확인됩니다. 앞 계약의 대금을 돌려주는 데 썼는지, 다른 용도로 흘러갔는지에 따라 평가가 달라집니다. 자금이 여러 계좌를 오갔다면 흐름을 표로 만들어 두어야 합니다. 흐름을 설명하지 못하면 처음부터 반환할 생각이 없었다는 쪽으로 읽히기 쉽습니다. 이 정리는 편취액 판단과도 이어집니다.
- 계약을 되돌리려 한 시도가 있었는지가 남습니다. 앞 매수인에게 사정을 알리고 계약금 배액을 제시했는지, 언제 어떤 방식으로 했는지가 자료가 됩니다. 내용증명이나 계좌 이체처럼 형태가 남는 방식이 유리합니다. 전화로만 이야기했다면 통화 내역과 그 무렵 메시지를 찾아야 합니다. 아무 시도 없이 등기만 넘어간 경우와는 분명히 다릅니다.
- 중개인과 법무사의 진술이 사실관계를 채웁니다. 두 계약 모두에 관여한 중개인이 있으면 어떤 설명이 오갔는지가 그 진술로 드러납니다. 등기를 처리한 법무사가 어떤 서류를 받아 언제 접수했는지도 확인됩니다. 이들이 보관한 서류에 원본이 남아 있는 경우가 많습니다. 본인이 가진 사본만으로 판단하지 않는 이유입니다.
- 두 매수인 중 누가 어떤 절차를 먼저 시작했는지도 봅니다. 한쪽은 형사 고소를, 다른 쪽은 소유권을 다투는 민사 절차를 택하는 경우가 흔합니다. 민사에서 확정된 사실관계가 형사 기록에 들어오기도 합니다. 두 절차의 진행 상황을 함께 보고 어느 쪽에 무엇을 제출할지 정해야 합니다. 각각 따로 대응하면 서면끼리 충돌합니다.
- 부동산 자체를 되돌릴 수 있는지가 회복의 폭을 정합니다. 이미 제3자에게 넘어가 되돌리기 어려운 경우와, 아직 정리 가능한 경우는 협의의 내용이 달라집니다. 되돌릴 수 없다면 금전으로 회복할 범위를 계산해야 합니다. 어느 쪽이든 형법 제51조가 정한 범행 후의 정황으로 다루어질 수 있습니다. 무엇이 가능한지부터 확인한 뒤 협의를 시작하십시오.
- 피해자가 둘이라는 점을 계산에 넣어야 합니다. 한 사람에게만 회복이 이루어지면 다른 사람의 피해는 그대로 남습니다. 두 사람의 손해 범위와 연락 가능 여부를 함께 놓고 순서를 정하게 됩니다. 연락이 닿지 않는 쪽에 대해서는 공탁법상 형사공탁 특례를 검토합니다. 순서 없이 움직이면 남는 자료가 한쪽으로 치우칩니다.
- 배임 문제로 함께 검토되는 경우도 있습니다. 매도인이 어떤 지위에 있었는지에 따라 다른 죄명이 함께 논의될 수 있습니다. 어느 구성으로 접수되었는지에 따라 다투는 방향이 달라지므로 고소장의 죄명을 먼저 확인합니다. 죄명이 바뀌어 진행되는 사건도 있습니다. 그래서 사실관계 정리는 하나로 하되 대응은 구성별로 나누어 준비합니다.
시흥에서 다세대주택 한 채를 소유하고 있던 50대 P씨는 매매계약을 맺고 계약금과 중도금 일부를 받았습니다. 그 사이 다른 사람이 더 높은 금액을 제시했고, 앞 계약의 잔금 지급일이 미뤄지던 상황이 겹쳐 두 번째 계약을 진행했습니다. 등기가 넘어간 뒤 앞선 매수인이 고소장을 냈고, 같은 시기에 소유권을 다투는 민사 절차도 시작되었습니다. 상담에서는 먼저 두 계약의 계약금·중도금이 오간 날짜와 등기부의 접수 일자를 한 장의 시간표로 만들었습니다. 다음으로 두 번째 매수인에게 앞 계약의 존재를 어디까지 설명했는지, 그 설명이 특약이나 문자에 남아 있는지 확인했습니다. 받은 대금이 어느 계좌를 거쳐 어디로 나갔는지도 흐름을 따라 정리했습니다. 앞 매수인에게 사정을 알리고 반환을 제시한 시도가 있었는지, 있었다면 형태가 남았는지 찾았습니다. 중개인과 법무사가 보관한 서류 중 확인이 필요한 목록도 함께 뽑았습니다. 결과를 미리 단정하지 않고, 형사 진술과 민사 서면이 어긋나지 않도록 제출 순서를 나누어 준비했습니다.
조사 전 정리해두면 좋은 자료
| 순서 | 자료 | 왜 필요한가 |
|---|---|---|
| 1 | 두 계약의 계약서 원본과 특약 사항 | 어디까지 설명했는지가 서면에 남아 있는지 확인합니다 |
| 2 | 계약금·중도금·잔금이 오간 날짜별 이체 내역 | 어느 단계에서 두 번째 계약이 이루어졌는지 정합니다 |
| 3 | 과거 이력이 포함된 등기부등본 | 이전등기·근저당·가처분의 접수 순서가 시간표가 됩니다 |
| 4 | 중개대상물 확인설명서와 중개인 연락 기록 | 구두 설명이 서류에 어떻게 반영됐는지 대조합니다 |
| 5 | 대출 승인 서류 등 자금 계획을 뒷받침할 자료 | 계약 당시 이행 계획이 실체가 있었는지를 보여 줍니다 |
| 6 | 앞선 매수인에게 반환·해제를 알린 기록 | 되돌리려 한 시도가 있었는지가 정황으로 다루어집니다 |
| 7 | 진행 중인 민사 사건의 서면과 기일 | 형사 진술과 충돌하지 않도록 순서를 맞추어야 합니다 |
예율이 사건을 보는 순서
두 계약의 대금과 등기 일자를 한 줄에 놓습니다.
새 매수인에게 무엇을 알렸는지 서면에서 찾습니다.
되돌릴 수 있는 부분과 금전으로 정리할 부분을 나눕니다.
자주 묻는 질문
A. 계약금 단계에서는 정해진 방식으로 계약을 풀 수 있는 여지가 남아 있는 경우가 많아, 중도금이 오간 뒤와는 놓인 자리가 다릅니다. 다만 새 매수인에게 앞 계약을 숨겼거나 앞 매수인에게 받은 돈을 돌려줄 계획이 실제로 없었다면 별개의 문제가 됩니다. 각 대금이 오간 날짜부터 확정하고 그 시점의 사정을 정리하셔야 합니다.
A. 상대가 앞선 계약의 존재를 알고도 위험을 감수하고 계약했다면 속였다고 보기 어려운 방향으로 다툴 여지가 생깁니다. 문제는 그 설명이 남아 있는지입니다. 계약서 특약이나 그 무렵 주고받은 문자에 흔적이 없으면 나중에는 서로 다른 말만 남게 되므로, 지금 가지고 있는 자료부터 확인하시길 권합니다.
A. 부동산 자체를 되돌리기 어렵더라도 금전으로 회복할 범위는 계산할 수 있습니다. 회복의 시점과 방식은 형법 제51조가 정한 범행 후의 정황으로 다루어질 수 있습니다. 다만 피해자가 둘인 사건에서는 한쪽에만 전액을 보내면 다른 쪽이 그대로 남으므로, 손해 범위와 연락 가능 여부를 놓고 순서를 먼저 정하시는 편이 낫습니다.
A. 민사에서 제출한 서면과 그곳에서 정리된 사실관계는 형사 기록에 들어오는 일이 많습니다. 뒤로 미루면 이미 나간 문장에 맞추어 진술해야 하는 상황이 생깁니다. 두 절차의 기일과 기한을 한 장에 적어 두고, 어떤 사실을 인정하고 무엇을 다툴지 정한 다음 제출 순서를 잡으시는 것이 안전합니다.
어디서 조사·재판을 받게 되나
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이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 자료입니다. 구체적인 판단은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 사건은 관련 자료를 바탕으로 별도 검토가 필요합니다.
